以往的物流中心可能以存儲為主要目的，貨物種類少、數量多，但是現在電商物流強調訂單揀貨、快進快出，造成新式物流中心或改造舊倉庫、舊廠房的需求大量增加。要開發物流園區，需要有政府的公權力介入，以及完整的配套設施。物流地產嚴重依賴相關產業鏈的布局，其收益取決于倉儲、分揀及配送等綜合運營效率。
有些跨境物流園區依然處于虧損性運營或閑置狀態，這些園區在成立之初并未考慮產業鏈的生態，只是簡單地進行“圈地運動”。因此，跨境物流園區必須規模化、網絡化布局，提供物流中心所需要的周邊服務，成為功能完備的物流中心。物流業內有名的嘉民、安博、普洛斯、寶灣、豐樹、宇培、易商、平安不動產等巨頭廣泛布局倉儲網絡資源。海外地產商更了解各國的交通設施、人口結構、產業特性、法規稅制、建筑標準等因素，物流園區應幫助企業做好物流中心規劃和物資遷入，最終縮短營運啟動時間。
大城市優質地段高標準物流設施稀缺，以及電商對近距離倉配的強勁需求，使得全球優質地產租金的持續上漲。一線城市優質倉儲資源整體市場空置率較低，在全球十大最貴的優質物流地產城市排名中，中國香港以350美元/(m·年)的租金常年位居榜首，東京、倫敦、新加坡、上海、深圳排名緊隨。大城市土地成本高企，“衛星城市”的倉儲市場快速興起，第三方物流占據了高標準倉庫凈吸納量的40%以上。物流地產商以自有資金或借貸購置物業，自建自持，但現金流緊、發展太保守，若純依靠租金作為收入則約10年以上才能收回投資成本，于是就引入了金融杠桿，即地產信托基金(reits)證券化模式。地產商與外部資金設立合資公司或開發基金進行項目開發，在物業建成后，把產權出售給reits實現資金回籠，同時繼續持有部分基金份額(平均30%)并管理旗下物業，以分享收益和獲取管理費收入。若以自有資金20%~30%的比例投入運營管理的基金池中，就實現了3~5倍的杠桿。得益于市場需求增長，物業開發又能以品牌和資源獲取地方政府青睞，規模擴張更快。物流地產細分行業，主要分布在物流快遞、制造業及零售業(含電商)這三個行業,目前我國人均倉儲面積與美國的5.5m2的倉儲面積仍有近10倍的差距,現代化倉儲物流設施仍很缺乏。


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